Trả Nợ Mua Nhà Nhanh Hơn Với 4 Cách

Trả nợ mua nhà nhanh hơn là mong muốn của gần như mọi người đang gánh khoản vay tại Úc. Theo Australian Bureau of Statistics (ABS), khoản vay mua nhà trung bình cho người mua để ở hiện vào khoảng 735.000 đô la. Cụ thể là, con số này tính đến quý 1 năm 2026, tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất trung bình hiện quanh mức 6%. Với mức đó, tổng số tiền phải trả trong 30 năm có thể gần gấp đôi số tiền vay ban đầu. Phần chênh lệch chảy thẳng vào túi ngân hàng dưới dạng tiền lãi.

Tin tốt là bạn không nhất thiết phải kiếm thêm thu nhập. Ngoài ra, vẫn có cách đẩy nhanh tiến độ trả nợ. Có bốn chiến lược cụ thể cho việc này. Ba chiến lược đầu tiên bạn có thể tự áp dụng ngay hôm nay. Mỗi chiến lược chỉ mất vài phút gọi điện cho ngân hàng. Chiến lược thứ tư phức tạp hơn, nhưng lại có thể tạo khác biệt lớn nhất về lâu dài. Bên cạnh đó, bài viết dưới đây phân tích chi tiết từng chiến lược. Mỗi phần đều có ví dụ minh họa cụ thể để bạn dễ áp dụng.

Vì Sao Khoản Vay Mua Nhà Của Bạn Đắt Đỏ Hơn Bạn Nghĩ

Hầu hết người mua nhà không nhận ra khoản vay của mình tốn kém đến mức nào. Ví dụ, với khoản vay 750.000 đô la ở lãi suất 6,5%, tổng số tiền phải trả trong 30 năm có thể lên tới khoảng 1,7 triệu đô la. Nói cách khác, đó là gần gấp đôi số tiền đã vay. Phần chênh lệch gần một triệu đô la chính là lợi nhuận của ngân hàng. Vì vậy, mỗi đô la tiền lãi bạn tránh được đều là tiền thật quay về túi bạn. Bốn chiến lược dưới đây đều nhắm đến một mục tiêu duy nhất. Đó là giảm tổng số tiền lãi phải trả và rút ngắn thời gian trả nợ.

Trả Nợ Mua Nhà Nhanh Hơn Với Offset Account

Chiến lược đầu tiên là dùng offset account (tài khoản bù trừ)  thay vì tài khoản tiết kiệm thông thường. Theo Moneysmart.gov.au, đây là một tài khoản giao dịch liên kết trực tiếp với khoản vay mua nhà. Số dư trong tài khoản này được trừ vào số dư khoản vay. Đồng thời, việc trừ này diễn ra trước khi ngân hàng tính lãi hàng ngày.

Giả sử bạn có khoản vay 750.000 đô la. Bạn cũng đang giữ 20.000 đô la trong tài khoản tiết kiệm với lãi suất 4%. Số tiền lãi kiếm được sẽ bị đánh thuế thu nhập cá nhân. Lợi suất thực tế sau thuế có thể chỉ còn khoảng 2,5%, thấp hơn cả lạm phát. Ngược lại, nếu chuyển 20.000 đô la đó vào tài khoản bù trừ, bạn chỉ phải trả lãi trên 730.000 đô la. Đó là thay vì trả lãi trên toàn bộ 750.000 đô la. Đồng thời, khoản tiền đó vẫn hoàn toàn có thể rút ra sử dụng bất cứ lúc nào.

Đặc biệt, phần lớn ngân hàng đều cung cấp offset account. Tuy nhiên, họ hiếm khi chủ động khuyến khích khách hàng sử dụng. Lý do rất đơn giản: mỗi đô la nằm trong offset account là một đô la tiền lãi họ không thu được. Vì vậy, hãy chủ động thiết lập offset account. Hãy dùng nó như tài khoản giao dịch hàng ngày, thay vì để tiền nhàn rỗi trong một tài khoản tiết kiệm riêng.

Chuyển Sang Trả Nợ Hai Tuần Một Lần

Chiến lược thứ hai nghe đơn giản, nhưng con số lại chứng minh hiệu quả rõ rệt. Phần lớn người vay trả nợ theo tháng, tức 12 kỳ mỗi năm. Tuy nhiên, hãy thử chuyển sang trả hai tuần một lần. Cụ thể là, mỗi kỳ bằng một nửa khoản trả hàng tháng. Với cách này, bạn sẽ vô tình trả tới 26 kỳ mỗi năm thay vì 24. Lý do là một năm có 52 tuần, chứ không phải 48 tuần như cách tính theo tháng.

Nói cách khác, bạn sẽ trả tương đương 13 kỳ trọn vẹn mỗi năm thay vì 12 kỳ. Đó là thêm một khoản trả góp đầy đủ mỗi năm. Đặc biệt, hầu như không ai cảm nhận được sự thay đổi này trong ngân sách hàng tháng. Với khoản vay 750.000 đô la ở lãi suất 6,5%, riêng khoản trả thêm này có thể tiết kiệm hàng trăm nghìn đô la tiền lãi. Thời gian trả nợ cũng có thể rút ngắn từ bốn đến năm năm. Bên cạnh đó, đây chỉ là một cuộc gọi năm phút tới ngân hàng, không tốn thêm chi phí nào.

Tái Cấp Vốn Và Hợp Nhất Nợ

Chiến lược thứ ba đòi hỏi một chút chủ động hơn. Đó là xem xét tái cấp vốn (refinance) và hợp nhất các khoản nợ khác vào khoản vay mua nhà. Nhiều người có xu hướng trung thành với một ngân hàng trong nhiều năm. Nhưng thực tế, các ngân hàng thường dành mức lãi suất tốt nhất cho khách hàng mới. Ngược lại, khách hàng lâu năm ít khi được ưu đãi tương tự. Vì vậy, hãy kiểm tra lại lãi suất hiện tại mỗi năm một lần. Đồng thời, hãy so sánh mức đó với thị trường.

Ngay cả khi chỉ giảm được 0,5% lãi suất cho khoản vay 750.000 đô la, số tiền tiết kiệm được trong suốt thời hạn vay cũng lên tới hàng chục nghìn đô la. Hơn nữa, khi tái cấp vốn, bạn cũng có thể gộp các khoản nợ lãi suất cao khác vào khoản vay mua nhà. Ví dụ như khoản vay mua ô tô. Đặc biệt, loại vay này thường chịu lãi suất cao hơn nhiều so với vay mua nhà. Nhờ gộp nợ, số tiền phải trả mỗi tháng cho khoản nợ đó sẽ giảm đáng kể.

Tuy nhiên, điểm mấu chốt nằm ở cách bạn dùng khoản tiền dư ra sau khi hợp nhất nợ. Nếu số tiền đó bị tiêu vào chi tiêu không cần thiết, bạn sẽ không thực sự đẩy nhanh tiến độ trả nợ. Ngược lại, hãy đưa khoản tiền dư đó vào tài khoản bù trừ đã nói ở phần trên. Khi đó, bạn vẫn trả tổng số tiền như cũ mỗi tháng. Nhưng số tiền đó sẽ làm việc hiệu quả hơn để rút ngắn thời gian trả nợ.

Dùng Vốn Chủ Sở Hữu Mua Bất Động Sản Đầu Tư

Chiến lược thứ tư phức tạp hơn ba chiến lược trên. Nhưng theo nhiều chuyên gia tài chính, đây lại là chiến lược có thể tạo khác biệt lớn nhất nếu áp dụng đúng cách. Ý tưởng là dùng vốn chủ sở hữu (equity) trong căn nhà hiện tại. Cụ thể là, số vốn đó được dùng để mua thêm một bất động sản đầu tư. Nghe có vẻ ngược đời. Vì sao mua thêm một bất động sản, nhất là khi bất động sản đó đang tạm thời lỗ dòng tiền, lại giúp bạn trả nợ mua nhà nhanh hơn?

Giả sử mỗi tháng bạn có khoảng 2.000 đô la tiền mặt dư. Cụ thể là, đây là phần dư sau khi đã áp dụng ba chiến lược trên. Về cơ bản, bạn có ba lựa chọn. Một là chi tiêu số tiền đó cho những việc không giúp ích cho mục tiêu tài chính dài hạn. Hai là dùng toàn bộ số tiền để trả thẳng vào khoản vay mua nhà. Ba là kết hợp số tiền đó với vốn chủ sở hữu sẵn có để mua một bất động sản đầu tư.

Với phương án trả thẳng vào khoản vay, sau 10 năm bạn có thể giảm được khoảng 300.000 đến 350.000 đô la tiền gốc và lãi. Đó là một kết quả đáng khích lệ. Nhưng với phương án mua bất động sản đầu tư trị giá khoảng 700.000 đô la, câu chuyện có thể khác. Theo dữ liệu dài hạn từ CoreLogic, giá nhà tại Úc tăng trung bình khoảng 6% đến gần 7% mỗi năm. Cụ thể là, mức tăng này tính trong ba thập kỷ qua. Với tốc độ đó, giá trị bất động sản 700.000 đô la có thể chạm mốc 1,25 triệu đô la sau 10 năm. Đồng thời, tiền thuê cũng tăng theo thời gian. Nhờ đó, dòng tiền dần chuyển từ âm sang dương.

So Sánh Hai Hướng Đi Sau 10 Năm

Bảng dưới đây tóm tắt sự khác biệt giữa hai lựa chọn. Số liệu dựa trên ví dụ minh họa ở trên.

Nếu bán bất động sản đầu tư sau 10 năm, cần lưu ý đến thuế lãi vốn (capital gains tax). Theo Australian Taxation Office (ATO), cá nhân sở hữu bất động sản trên 12 tháng được giảm 50% phần lãi vốn chịu thuế. Đồng thời, phần còn lại mới được cộng vào thu nhập chịu thuế. Mức thuế áp dụng theo thuế suất cá nhân, chứ không phải một mức cố định. Đây là điểm quan trọng cần trao đổi với kế toán thuế trước khi quyết định bán hay giữ tài sản.

Rủi Ro Cần Cân Nhắc Với Chiến Lược Thứ Tư

Chiến lược dùng vốn chủ sở hữu để mua bất động sản đầu tư không dành cho tất cả mọi người. Trước hết, ngân sách hàng tháng cần đủ dư dả. Bạn cần duy trì được khoản lỗ dòng tiền tạm thời trong vài năm đầu. Điều này đặc biệt đúng khi lãi suất vẫn ở mức tương đối cao. Bên cạnh đó, việc chọn đúng bất động sản có tiềm năng tăng trưởng vốn tốt là yếu tố quyết định. Nếu thị trường không tăng giá như kỳ vọng, bạn sẽ có một tài sản mất giá trị. Hơn nữa, tài sản đó còn tốn thêm chi phí duy trì.

Nói cách khác, một quyết định đầu tư sai lầm có thể còn tệ hơn việc chỉ trả thêm 2.000 đô la mỗi tháng vào khoản vay mua nhà. Vì vậy, hãy phân tích kỹ khu vực trước khi quyết định mua. Dữ liệu giá bán so sánh và xu hướng phát triển hạ tầng cũng là bước không thể bỏ qua.

Câu Hỏi Thường Gặp Về Trả Nợ Mua Nhà Nhanh Hơn

Tài khoản bù trừ có tốn phí không?

Đặc biệt, một số ngân hàng tính phí thường niên cho gói vay có kèm tài khoản bù trừ. Vì vậy, hãy so sánh khoản phí đó với số tiền lãi tiết kiệm được. Điều này giúp bạn biết việc dùng tài khoản bù trừ có thực sự đáng giá hay không.

Trả nợ hai tuần một lần có cần xin phép ngân hàng không?

Có. Bạn cần liên hệ trực tiếp với ngân hàng hoặc nhân viên cho vay. Hãy yêu cầu chuyển đổi tần suất thanh toán. Đồng thời, xác nhận số tiền mỗi kỳ đúng bằng một nửa khoản trả hàng tháng.

Tái cấp vốn có ảnh hưởng đến điểm tín dụng không?

Việc tái cấp vốn có thể ảnh hưởng nhẹ và tạm thời đến điểm tín dụng. Cụ thể là, nguyên nhân là phát sinh yêu cầu kiểm tra tín dụng mới. Tuy nhiên, về lâu dài, khoản lãi suất tiết kiệm được thường vượt xa ảnh hưởng ngắn hạn này.

Có nên dùng vốn chủ sở hữu để đầu tư khi ngân sách còn eo hẹp?

Không. Chiến lược này chỉ phù hợp khi bạn đã có khoản dư ổn định hàng tháng. Bạn cũng cần khả năng chịu đựng giai đoạn dòng tiền âm ban đầu của bất động sản đầu tư.

Vì Sao Nên Nhờ Buyer’s Agent Đồng Hành Khi Mua Bất Động Sản Úc

Ba chiến lược đầu tiên bạn hoàn toàn có thể tự thực hiện chỉ với vài cuộc gọi tới ngân hàng. Tuy nhiên, chiến lược thứ tư đòi hỏi kiến thức chuyên sâu về thị trường. Bên cạnh đó, bạn cần khả năng thẩm định giá trị thực. Bạn cũng cần chọn đúng khu vực có tiềm năng tăng trưởng vốn tốt hơn mức trung bình. Đây chính là lúc vai trò của buyer’s agent trở nên cần thiết. Buyer’s agent là đại diện quyền lợi cho người mua.

Khác với real estate agent vốn đại diện cho người bán, buyer’s agent làm việc hoàn toàn vì lợi ích của người mua. Cụ thể là, công việc bao gồm phân tích khu vực và thẩm định dòng tiền cho thuê. Ngoài ra còn có đàm phán giá và giám sát settlement. Đội ngũ Bất Động Sản Úc đồng hành cùng khách hàng trong toàn bộ quy trình này. Nhờ đó, khách hàng tránh được những sai lầm phổ biến. Ví dụ như chọn sai khu vực, trả giá cao hơn giá trị thực, hoặc bỏ sót yếu tố ảnh hưởng đến khả năng cho thuê.

Đặc biệt, một số khách hàng đang cân nhắc chiến lược nâng cao dùng vốn chủ sở hữu để đầu tư. Với nhóm này, một đội ngũ hiểu rõ dữ liệu thị trường Melbourne sẽ giúp quyết định trở nên an toàn hơn. Đồng thời, đội ngũ cũng nắm rõ xu hướng giá theo từng khu vực. Hơn nữa, điều này còn hỗ trợ xây dựng một danh mục đầu tư bất động sản bền vững. Mục tiêu song song vẫn là trả nợ mua nhà nhanh hơn.

Nếu bạn đang cân nhắc áp dụng bất kỳ chiến lược nào ở trên, hãy tìm hiểu về dịch vụ buyer’s agent tại Bất Động Sản Úc. Đội ngũ sẽ tư vấn phù hợp với tình hình tài chính cụ thể của bạn, đặc biệt nếu bạn cân nhắc chiến lược sử dụng vốn chủ sở hữu.