Thời Điểm Mua Nhà Tại Melbourne 2026

“Thời điểm mua nhà” luôn là câu hỏi khó nhất với người đang cân nhắc thị trường Melbourne. Theo dữ liệu đầu tháng 7/2026, tỷ lệ đấu giá thành công tại Melbourne chỉ đạt 54%. Cụ thể, con số này giảm mạnh so với mức 72% cùng kỳ năm trước. Nó phản ánh một thị trường đang điều chỉnh sâu. Điều này diễn ra ngay sau khi ngân sách liên bang 2026–27 thay đổi hàng loạt quy định thuế bất động sản.

Tuy nhiên, với người mua, thị trường chững lại không hẳn là tin xấu. Vì vậy, thay vì hoang mang trước các tiêu đề tiêu cực, người mua nên hiểu rõ bản chất của những thay đổi này. Đồng thời, hãy cân nhắc kỹ mục tiêu tài chính cá nhân trước khi quyết định.

Bài viết sẽ phân tích bối cảnh thị trường Melbourne hiện tại. Bài viết cũng làm rõ tác động của ngân sách liên bang đến negative gearing và capital gains tax, gọi tắt là CGT. Cuối cùng, bài viết gợi ý chiến lược giúp người mua chọn đúng thời điểm phù hợp.

Thời điểm mua nhà: Vì sao thị trường Melbourne đang chững lại?

Trong tuần cuối tháng 6 đến đầu tháng 7/2026, tỷ lệ đấu giá thành công tại Melbourne chỉ đạt 54%. Cùng kỳ năm 2025, con số này là 72%, theo dữ liệu tổng hợp từ REIV. Vì vậy, đây là dấu hiệu rõ ràng cho thấy nhu cầu mua đang suy yếu. Cụ thể, giá nhà tại Melbourne đã giảm khoảng 3,3% từ đầu năm 2026. Trong khi đó, số giao dịch ước tính thấp hơn khoảng 14% so với năm trước. Đặc biệt, phân khúc nhà cao cấp chịu áp lực giảm giá mạnh nhất. Tuy nhiên, ngay cả phân khúc căn hộ cũng bắt đầu giảm nhẹ. Trước đây, phân khúc này vốn được xem là vùng an toàn.

Bên cạnh đó, khả năng RBA cắt giảm lãi suất trong năm 2026 gần như không còn. Nhiều khả năng phải đến giữa năm 2027 mới có đợt cắt giảm đầu tiên. Điều này đồng nghĩa môi trường tín dụng thắt chặt sẽ còn kéo dài. Mặt khác, thị trường khu vực ngoài thành phố lại tương đối ổn định hơn. Hơn nữa, một số người mua đã chuyển hướng ra khỏi trung tâm để tìm mức giá dễ chịu hơn. Theo Viện Bất động sản Victoria (REIV), diễn biến này cần được theo dõi sát trong các quý tới.

Ngân sách liên bang 2026–27 tác động thế nào đến thị trường?

Vào ngày 12/5/2026, Chính phủ Úc công bố ngân sách liên bang 2026–27. Ngân sách mang theo hai thay đổi lớn cho nhà đầu tư bất động sản. Đó là cải cách negative gearing, tức khấu trừ thuế từ lỗ cho thuê. Đó cũng là cải cách capital gains tax. Cụ thể, từ ngày 1/7/2027, negative gearing chỉ còn áp dụng cho bất động sản mới xây. Loại hình này còn gọi là new build. Trong khi đó, nhà đầu tư mua bất động sản đã qua sử dụng sau ngày công bố ngân sách sẽ mất quyền khấu trừ này. Họ sẽ không còn được trừ lỗ cho thuê vào thu nhập cá nhân khác.

Song song đó, mức giảm trừ CGT 50% hiện hành sẽ bị thay thế. Phương pháp mới là cost base indexation, tức điều chỉnh theo lạm phát. Phương pháp này kết hợp thêm mức thuế tối thiểu 30% trên lãi vốn. Cụ thể, quy định mới áp dụng cho khoản lãi phát sinh từ 1/7/2027 trở đi. Tuy nhiên, đây không phải tin đáng lo cho người đã sở hữu bất động sản từ trước. Cụ thể, bất động sản đang nắm giữ tính đến 19h30 ngày 12/5/2026 sẽ được grandfathered — theo trang hướng dẫn cải cách thuế của ATO. Điều này nghĩa là được bảo lưu quy định cũ. Vì vậy, chủ sở hữu hiện tại vẫn hưởng đầy đủ negative gearing như trước. Họ cũng vẫn giữ mức giảm trừ CGT 50% cũ.

Bảng dưới đây tóm tắt những thay đổi chính:

Ngoài ra, người mua nhà để ở (owner-occupier) hầu như không bị ảnh hưởng. Đặc biệt, nhà ở chính vẫn được miễn thuế CGT hoàn toàn theo main residence exemption. Đặc biệt, bất động sản mới xây vẫn được hưởng đầy đủ ưu đãi cũ. Điều này có thể khiến dòng vốn đầu tư dịch chuyển sang phân khúc nhà mới trong những năm tới.

Lãi suất và lạm phát ảnh hưởng ra sao đến quyết định mua nhà?

Bên cạnh chính sách thuế, lãi suất vẫn là yếu tố then chốt. Sau ba lần tăng trong nửa đầu năm 2026, RBA giữ nguyên cash rate ở mức 4,35%. Mức này áp dụng từ giữa tháng 6/2026. Trong khi đó, lạm phát CPI theo năm đến tháng 6/2026 ở mức 3,8%. Con số này giảm nhẹ so với tháng trước. Tuy nhiên, nó vẫn cao hơn mục tiêu 2–3% mà RBA đề ra. Tỷ lệ thất nghiệp cũng nhích lên 4,4%. Điều này cho thấy thị trường lao động đang nới lỏng dần.

Vì vậy, phần lớn ngân hàng lớn tại Úc dự báo RBA sẽ giữ nguyên lãi suất suốt năm 2026. Đợt cắt giảm đầu tiên nhiều khả năng chỉ diễn ra vào năm 2027. Điều này đồng nghĩa chi phí vay vốn sẽ còn cao trong thời gian nữa. Không ít người mua vì vậy vẫn đang do dự. Họ đang chờ tín hiệu rõ ràng hơn trước khi hành động. Hơn nữa, cuộc họp RBA ngày 11/8/2026 cũng đang được thị trường theo dõi sát. Dù vậy, phần lớn dự báo vẫn nghiêng về khả năng giữ nguyên lãi suất.

Cơ hội nào cho người mua trong giai đoạn thị trường điều chỉnh?

Mặc dù bối cảnh chung có vẻ ảm đạm, đây thực chất là thời điểm mua nhà đáng cân nhắc. Điều này đặc biệt đúng với người có tài chính vững vàng. Cụ thể, khi tỷ lệ đấu giá thành công giảm dưới 60%, người mua có nhiều dư địa thương lượng hơn. Đặc biệt là với bất động sản bị passed in, tức không đạt giá tối thiểu. Hoặc với những căn đã rao bán lâu ngày chưa tìm được người mua. Hơn nữa, ít cạnh tranh hơn đồng nghĩa người mua có thời gian thẩm định kỹ hơn. Họ không còn phải quyết định vội vàng trong áp lực đấu giá.

Ngoài ra, các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu vẫn tiếp tục. Ví dụ như chương trình bảo lãnh khoản vay 5% deposit. Nhờ vậy, nhóm này ít bị ảnh hưởng bởi đà giảm giá chung. Đặc biệt, khủng hoảng nguồn cung nhà cho thuê đang ngày càng trầm trọng. Nhiều nhà đầu tư đã rút lui khỏi bất động sản đã qua sử dụng vì lo ngại thay đổi thuế. Điều này thúc đẩy không ít người thuê nhà cân nhắc mua sớm hơn dự kiến. Mục tiêu của họ là tránh áp lực tăng giá thuê trong tương lai.

Mặt khác, nhà đầu tư cũng không nên bỏ qua nhóm bất động sản mới xây. Nhóm này vẫn giữ nguyên ưu đãi negative gearing và CGT discount 50%. Đây có thể là lựa chọn hợp lý cho ai muốn tối ưu hiệu quả thuế dài hạn.

Những sai lầm cần tránh khi cân nhắc thời điểm mua nhà

• Canh đáy thị trường: chờ đến khi giá giảm sâu nhất mới hành động, dù không ai dự đoán chính xác được đáy thị trường.
• Mua theo tâm lý FOMO: trả giá vượt xa ngân sách ban đầu chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội khi thị trường ấm lên trở lại.
• Không chuẩn bị pre-approval trước khi tìm nhà, khiến mất cơ hội ngay khi gặp bất động sản phù hợp.
• Bỏ qua tư vấn thuế trước khi quyết định mua nhà đã qua sử dụng hay nhà mới xây, đặc biệt sau khi negative gearing và CGT vừa thay đổi.

Việc chờ đợi quá lâu có thể khiến người mua bỏ lỡ tài sản chất lượng tốt ngay khi tâm lý thị trường đảo chiều. Vì vậy, hiểu rõ những sai lầm này giúp người mua chủ động hơn trong quyết định của mình. Tham khảo Quy Trình Mua Nhà Tại Melbourne 2026

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản Melbourne

Có nên chờ giá nhà giảm thêm trước khi mua tại Melbourne không?

Không có câu trả lời chung cho tất cả mọi người. Tuy nhiên, nếu tài chính đã sẵn sàng và mục tiêu là sở hữu lâu dài, giai đoạn này có thể là thời điểm mua nhà hợp lý. Điều kiện là người mua chọn đúng tài sản chất lượng ở vị trí tốt.

Ngân sách liên bang 2026–27 có ảnh hưởng đến người mua nhà để ở không?

Các thay đổi về negative gearing và CGT discount chủ yếu nhắm đến nhà đầu tư. Người mua nhà để ở vẫn được hưởng nguyên vẹn quyền miễn thuế CGT cho nhà ở chính. Vì vậy, nhóm này hầu như không bị ảnh hưởng trực tiếp.

Sáu năm rule là gì và còn áp dụng được không?

Sáu năm rule cho phép chủ nhà tiếp tục xem nơi ở cũ là main residence. Thời hạn tối đa là sáu năm sau khi chuyển đi. Điều kiện là bất động sản đó được cho thuê trong thời gian này. Tuy nhiên, chủ nhà không được áp dụng quy tắc này cho nhà khác cùng lúc. Ngoại lệ là giai đoạn chuyển tiếp tối đa sáu tháng. Quy tắc này vẫn có hiệu lực và không bị ảnh hưởng bởi ngân sách 2026–27.

Nhà đầu tư có nên bán bất động sản hiện tại để chờ mua nhà giá tốt hơn không?

Điều này phụ thuộc vào việc mục tiêu đầu tư ban đầu có còn phù hợp hay không. Nó cũng phụ thuộc vào chi phí giao dịch nếu bán, thường khoảng 2-3% giá trị tài sản. Vì vậy, người mua nên tham vấn kế toán thuế và buyer’s agent trước khi quyết định.

Lãi suất có khả năng giảm trong năm 2026 không?

Phần lớn dự báo hiện tại cho rằng RBA sẽ giữ nguyên cash rate ở mức 4,35% suốt năm 2026. Đợt cắt giảm đầu tiên có thể chỉ diễn ra vào năm 2027.

Vì Sao Nên Nhờ Buyer’s Agent Đồng Hành Khi Quyết Định Thời Điểm Mua Nhà?

Thị trường Melbourne vừa trải qua đợt điều chỉnh giá. Thị trường cũng đang đối mặt hàng loạt thay đổi chính sách thuế phức tạp. Vì vậy, việc tự xác định đúng lúc nên mua trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Điều này đặc biệt đúng với người mua từ nước ngoài. Nó cũng đúng với người bận rộn, không có thời gian theo sát thị trường hàng ngày. Đây chính là lúc vai trò của buyer’s agent trở nên cần thiết. Buyer’s agent là đơn vị đại diện quyền lợi cho người mua.

Khác với real estate agent vốn đại diện cho người bán, buyer’s agent hỗ trợ khách hàng theo cách khác. Họ phân tích khu vực và thẩm định giá trị thực của tài sản. Dịch vụ này còn bao gồm đàm phán giá và giám sát settlement. Đặc biệt, trong bối cảnh nhiều bất động sản bị passed in hoặc rao bán kéo dài, buyer’s agent có lợi thế rõ rệt. Họ có kinh nghiệm nhận diện đâu là cơ hội thương lượng thực sự. Họ cũng phân biệt được đâu chỉ là mức giảm giá ảo trên thị trường. Tìm hiểu dịch vụ Melbourne Buyer’s Agent của chúng tôi.

Đội ngũ Bất Động Sản Úc đồng hành cùng khách hàng xuyên suốt quy trình mua nhà tại Melbourne. Đội ngũ phân tích tác động của ngân sách liên bang đến từng loại tài sản cụ thể. Đồng thời, đội ngũ rà soát hợp đồng và giám sát toàn bộ giao dịch. Nhờ am hiểu sâu sắc biến động thị trường theo từng khu vực, đội ngũ giúp khách hàng tránh nhiều sai lầm phổ biến. Ví dụ như canh đáy thị trường quá lâu hoặc mua vội trong tâm lý FOMO. Quan trọng hơn, đội ngũ giúp khách hàng xác định thời điểm mua nhà phù hợp nhất với mục tiêu tài chính cá nhân.