FIRB Mua Nhà Tại Úc: Hướng Dẫn 2026

Đối với bất kỳ ai không mang quốc tịch Úc hoặc chưa có thường trú nhân, việc sở hữu bất động sản tại đây không đơn giản chỉ là ký hợp đồng và thanh toán. Trước khi đặt bút mua bất kỳ căn nhà, căn hộ hay mảnh đất nào, người mua thuộc diện “foreign person” (người nước ngoài theo định nghĩa pháp lý Úc) thường phải xin phê duyệt từ Foreign Investment Review Board, viết tắt là FIRB. Đây là cơ quan liên bang chịu trách nhiệm rà soát các khoản đầu tư nước ngoài vào bất động sản, nhằm đảm bảo hoạt động này phù hợp với lợi ích quốc gia.

Từ năm 2025, các quy định về FIRB đã thay đổi đáng kể, đặc biệt là lệnh cấm mua nhà đã qua sử dụng. Vì vậy, bài viết này sẽ giúp người mua hiểu rõ những gì được phép, những gì bị cấm, cùng chi phí và quy trình thực tế khi xin phê duyệt trong năm 2026.

FIRB Mua Nhà Tại Úc: Ai Cần Xin Phê Duyệt?

Không phải ai mua nhà tại Úc cũng cần qua FIRB. Công dân Úc, thường trú nhân đang sinh sống thường xuyên tại Úc, hoặc người mua chung với vợ/chồng là công dân Úc theo hình thức đồng sở hữu (joint tenants) thường không thuộc diện phải xin phép. Ngược lại, nhóm đối tượng sau đây gần như luôn cần phê duyệt trước khi ký hợp đồng ràng buộc:

• Người mang quốc tịch nước ngoài, không cư trú tại Úc
• Người giữ visa tạm trú (temporary resident), kể cả đang sống và làm việc tại Úc
• Công ty hoặc quỹ tín thác (trust) có tỷ lệ sở hữu hoặc kiểm soát bởi người nước ngoài đáng kể

Đáng chú ý, quy định này áp dụng bất kể giá trị bất động sản là bao nhiêu. Do đó, ngay cả một căn hộ studio giá thấp cũng cần được thông báo hoặc xin phê duyệt nếu người mua thuộc diện foreign person. Việc mua nhà mà không có phê duyệt hợp lệ có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, sẽ được đề cập ở phần sau.

Cập Nhật Quan Trọng: Lệnh Cấm Mua Nhà Đã Qua Sử Dụng

Đây là thay đổi lớn nhất mà bất kỳ ai quan tâm đến FIRB mua nhà tại Úc cần nắm rõ. Kể từ ngày 1/4/2025, Chính phủ Úc áp dụng lệnh cấm tạm thời đối với người nước ngoài mua nhà đã qua sử dụng (established dwelling) — tức những căn nhà, căn hộ đã từng có người ở hoặc từng được bán trước đó. Ban đầu, lệnh cấm được thiết kế kéo dài 2 năm, đến hết 31/3/2027.

Tuy nhiên, trong Ngân sách Liên bang 2026-27, Chính phủ đã quyết định gia hạn lệnh cấm thêm 2 năm 3 tháng, kéo dài đến hết ngày 30/6/2029. Điều này có nghĩa là trong suốt giai đoạn này, người nước ngoài — bao gồm cả người giữ visa tạm trú và công ty do nước ngoài kiểm soát — về cơ bản không được phép mua nhà đã qua sử dụng tại Úc, trừ khi rơi vào một số trường hợp ngoại lệ hạn chế.

Đặc biệt, quy định trước đây từng cho phép người giữ visa tạm trú mua một căn nhà đã qua sử dụng làm nơi ở chính, nhưng ngoại lệ này hiện đã bị loại bỏ hoàn toàn. Nói cách khác, dù bạn đang sống và làm việc hợp pháp tại Melbourne với visa tạm trú, bạn vẫn không thể mua một căn nhà cũ ở Glen Waverley hay một căn hộ đã có người ở tại Docklands để làm nơi cư trú, trừ khi thuộc diện ngoại lệ.

Những Trường Hợp Ngoại Lệ Của Lệnh Cấm

Mặc dù lệnh cấm rất nghiêm ngặt, vẫn tồn tại một số ngoại lệ cụ thể được Cơ quan Thuế Úc tiếp tục thực thi thông qua việc sàng lọc chặt chẽ các đề xuất đầu tư nước ngoài liên quan đến bất động sản dân dụng. Các trường hợp ngoại lệ chính bao gồm:

• Dự án tái phát triển làm tăng thêm ít nhất 20 căn hộ/nhà mới trên nền đất cũ
• Bất động sản phục vụ nhà ở quy mô thương mại, ví dụ khu dưỡng lão, ký túc xá sinh viên
• Dự án Build to Rent (nhà cho thuê dài hạn theo mô hình phát triển)
• Nhà ở cho lao động theo chương trình Pacific Australia Labour Mobility
• Người mua chung với vợ/chồng là công dân Úc, thường trú nhân hoặc công dân New Zealand đủ điều kiện, theo hình thức đồng sở hữu

Nếu nghĩ rằng trường hợp của mình có thể thuộc diện ngoại lệ, người mua nên dừng lại và xác minh kỹ trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào, thay vì đặt cọc rồi mới tìm hiểu. Bên cạnh đó, cần lưu ý rằng ngay cả khi ngoại lệ áp dụng, mức phí FIRB cho nhà đã qua sử dụng vẫn cao hơn đáng kể so với nhà mới.

Loại Bất Động Sản Nào Người Nước Ngoài Vẫn Được Phép Mua

Mặc dù nhà đã qua sử dụng gần như bị đóng cửa với người nước ngoài, cánh cửa vẫn rộng mở đối với các loại bất động sản góp phần tăng nguồn cung nhà ở. Cụ thể, ba nhóm chính vẫn được xem xét phê duyệt tương đối thuận lợi:

• Nhà mới xây (new dwelling): Nhà, căn hộ chưa từng được bán làm nơi ở, thường là các dự án off-the-plan
• Đất trống (vacant land): Với điều kiện phải khởi công và hoàn thành xây dựng trong thời hạn quy định, thường là trong vòng 4 năm
• Bất động sản gần mới (near-new dwelling): Căn hộ đã hoàn thiện nhưng chưa từng có người ở, thường nằm trong các dự án được chủ đầu tư cấp chứng nhận miễn trừ riêng

Thực tế, nhiều nhà đầu tư Việt Nam quan tâm đến bất động sản Melbourne hiện đang hướng sự chú ý sang các dự án căn hộ mới ở khu vực Docklands, Southbank hoặc các cụm townhouse vành đai giữa, thay vì nhà cũ trong khu dân cư lâu năm. Tham khảo: quy trình mua nhà tại Melbourne. Ngoài ra, đối với người mua đất trống để xây nhà, điều kiện xây dựng đúng hạn cần được tuân thủ nghiêm ngặt, vì vi phạm có thể dẫn đến yêu cầu bán lại bắt buộc.

Chi Phí Xin FIRB Mua Nhà Tại Úc Năm 2026

Chi phí xin phê duyệt FIRB không cố định mà tăng dần theo giá trị bất động sản, và được điều chỉnh chỉ số hằng năm vào ngày 1/7. Đối với năm tài chính 2025-26, mức phí khởi điểm cho nhà mới hoặc đất trống bắt đầu từ khoảng 4.500 AUD cho bất động sản dưới 75.000 AUD, và tăng dần theo giá trị.

Đối với nhà đã qua sử dụng — trong những trường hợp ngoại lệ hiếm hoi được phép — mức phí cao hơn đáng kể. Cụ thể, phí FIRB cho nhà đã qua sử dụng thường cao gấp ba lần so với phí áp dụng cho nhà mới hoặc đất trống ở cùng mức giá trị. Đây là cách Chính phủ chủ động khiến việc mua nhà cũ trở nên kém hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời khuyến khích dòng vốn chảy vào nguồn cung nhà ở mới.

Ngoài phí ban đầu, người mua cũng cần lưu ý khoản phí bỏ trống hằng năm (vacancy fee), áp dụng nếu bất động sản không được ở hoặc cho thuê từ 183 ngày trở lên trong năm. Mặt khác, nếu cần thay đổi điều kiện của một phê duyệt đã có, một khoản phí điều chỉnh (variation fee) riêng cũng sẽ phát sinh. Do tính phức tạp của bảng phí, đội ngũ Bất Động Sản Úc luôn khuyến nghị khách hàng xác nhận phí chính xác trên hệ thống trước khi nộp đơn, vì sai sót có thể làm chậm toàn bộ quy trình phê duyệt.

Thuế Và Phụ Phí Bổ Sung Tại Victoria

Bên cạnh phí FIRB ở cấp liên bang, người mua nước ngoài tại Victoria còn phải chịu thêm các khoản phụ phí ở cấp tiểu bang. Đây là điểm mà nhiều nhà đầu tư dễ bỏ sót khi tính toán tổng chi phí mua nhà.

Phụ Phí Trước Bạ Dành Cho Người Mua Nước Ngoài (FPAD)

Cụ thể, Victoria áp dụng Foreign Purchaser Additional Duty (FPAD) — khoản phụ phí trước bạ cộng thêm vào thuế trước bạ (stamp duty) thông thường khi người nước ngoài mua bất động sản dân dụng. Mức phụ phí này hiện là 8%, được cộng dồn trên cùng một giao dịch. Ví dụ, với một căn hộ giá 800.000 AUD, khoản phụ phí FPAD có thể khiến tổng thuế trước bạ tăng thêm hàng chục nghìn đô so với người mua là công dân Úc.

Phụ Phí Đất Của Chủ Sở Hữu Vắng Mặt (Absentee Owner Surcharge)

Song song đó, nếu người mua giữ bất động sản dưới dạng chủ sở hữu vắng mặt (absentee owner) — tức không thường trú tại Úc — họ còn phải chịu thêm khoản phụ phí đất hằng năm. Theo quy định hiện hành, mức phụ phí này là 4% tính trên giá trị đất chịu thuế, áp dụng từ năm đánh thuế đất 2024 trở đi. Đáng chú ý, khoản phụ phí này áp dụng ngay từ đồng đô la đầu tiên, không có ngưỡng miễn trừ như thuế đất thông thường.

Vì vậy, người mua cần tự thông báo tình trạng chủ sở hữu vắng mặt cho Sở Thuế Bang (State Revenue Office) hằng năm, thường trước ngày 15/1. Nếu không thông báo đúng hạn, khoản phạt bổ sung có thể được áp dụng ngay cả khi việc chậm trễ là vô ý.

Quy Trình Xin Phê Duyệt FIRB Từng Bước

Về cơ bản, quy trình xin phê duyệt FIRB không quá phức tạp nếu được chuẩn bị đầy đủ từ đầu. Tuy nhiên, vì thị trường Victoria — đặc biệt là hình thức đấu giá (auction) — thường di chuyển rất nhanh, người mua cần chủ động chuẩn bị trước khi tìm nhà, thay vì để đến phút cuối. Các bước cơ bản gồm:

1. Xác định loại bất động sản dự định mua: nhà mới, đất trống, hay trường hợp ngoại lệ của nhà đã qua sử dụng
2. Chuẩn bị giấy tờ tuỳ thân, bằng chứng tình trạng visa và cấu trúc sở hữu (cá nhân, công ty hay quỹ tín thác)
3. Chuẩn bị bằng chứng nguồn tài chính cùng thông tin chi tiết của bất động sản dự kiến mua
4. Nộp đơn trực tuyến qua cổng thông tin Foreign Investment Australia và thanh toán phí đúng theo mức quy định
5. Chờ nhận thông báo “không phản đối” (no-objection notification), thường trong khoảng 30 ngày làm việc đối với hồ sơ đơn giản
6. Đưa nội dung thông báo phê duyệt vào hợp đồng mua bán; chỉ hoàn tất settlement sau khi có phê duyệt chính thức

Đặc biệt, khi tham gia đấu giá tại Victoria, người mua cần lưu ý rằng khi búa gõ xuống, hợp đồng coi như đã ràng buộc ngay lập tức, không có thời gian cooling-off như hình thức mua bán riêng (private sale). Do đó, phê duyệt FIRB — hoặc ít nhất là chứng nhận miễn trừ phù hợp — cần được chuẩn bị sẵn sàng trước ngày đấu giá, không thể bổ sung sau.

Hậu Quả Khi Mua Nhà Không Có Phê Duyệt FIRB

Chính phủ Úc thực thi quy định FIRB khá nghiêm khắc, và mức phạt cho hành vi vi phạm không hề nhỏ. Cụ thể, việc không thông báo có thể dẫn đến mức phạt tối đa lên tới 3,3 triệu AUD đối với cá nhân hoặc tối đa 10 năm tù giam. Ngoài ra, việc mua bất động sản mà chưa có phê duyệt — dù đơn đã được nộp — cũng có thể chịu mức phạt tương tự.

Bên cạnh hình phạt tài chính và hình sự, Chính phủ còn có quyền ra lệnh buộc bán lại (divestment order) đối với bất động sản mua không đúng quy định. Điều này đồng nghĩa với việc người mua có thể mất quyền sở hữu tài sản dù đã hoàn tất thanh toán. Vì hậu quả nghiêm trọng như vậy, đội ngũ Bất Động Sản Úc luôn khuyến nghị khách hàng xác minh tình trạng foreign person và xin phê duyệt đúng quy trình trước khi tham gia bất kỳ giao dịch nào, thay vì mạo hiểm dựa trên lời khuyên không chính thức.

Câu Hỏi Thường Gặp Về FIRB Mua Nhà Tại Úc

Người giữ visa tạm trú có thể mua nhà đã qua sử dụng để ở không?

Không. Kể từ 1/4/2025, ngoại lệ cho phép người giữ visa tạm trú mua một căn nhà đã qua sử dụng làm nơi ở chính đã bị loại bỏ. Hiện tại, nhóm này chỉ có thể mua nhà mới, căn hộ off-the-plan hoặc đất trống để xây nhà.

Lệnh cấm mua nhà đã qua sử dụng kéo dài đến khi nào?

Lệnh cấm hiện áp dụng đến hết ngày 30/6/2029, sau khi được gia hạn thêm trong Ngân sách Liên bang 2026-27. Trước đó, lệnh cấm ban đầu chỉ dự kiến kết thúc vào 31/3/2027.

Người Việt mua nhà chung với vợ/chồng là công dân Úc có cần xin FIRB không?

Trong nhiều trường hợp, nếu mua theo hình thức đồng sở hữu (joint tenants) với vợ/chồng là công dân Úc hoặc thường trú nhân, người mua nước ngoài có thể được miễn yêu cầu xin phê duyệt. Tuy nhiên, cấu trúc sở hữu cần được xác nhận cụ thể trước khi ký hợp đồng.

Mất bao lâu để nhận được phê duyệt FIRB?

Đối với hồ sơ đơn giản, thời gian xử lý thường khoảng 30 ngày làm việc kể từ khi phí được thanh toán đầy đủ. Tuy nhiên, hồ sơ phức tạp — ví dụ liên quan đến công ty hoặc quỹ tín thác — có thể kéo dài hơn.

Nếu không xin phê duyệt trước khi ký hợp đồng thì sao?

Đây là rủi ro rất lớn. Ngoài mức phạt tài chính và hình sự nghiêm trọng, người mua còn có thể bị buộc bán lại bất động sản theo lệnh divestment order, dù đã hoàn tất thanh toán.

Quy định FIRB thay đổi khá thường xuyên, và mỗi trường hợp cá nhân có thể có những yếu tố riêng cần xem xét kỹ — từ loại visa, cấu trúc sở hữu, đến loại bất động sản dự định mua. Vì vậy, việc tự tìm hiểu là bước khởi đầu tốt, nhưng không thể thay thế cho tư vấn cụ thể dựa trên tình huống thực tế.

Vì Sao Nên Có Buyer’s Agent Đồng Hành Trong Quá Trình Mua Nhà?

Với người mua từ nước ngoài, người mới định cư, hoặc người bận rộn không có thời gian trực tiếp xem nhà và tham gia đấu giá, việc tự mình xử lý toàn bộ quy trình mua nhà tại Melbourne có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý lẫn tài chính. Đây chính là lúc vai trò của buyer’s agent trở nên cần thiết — một đơn vị đại diện quyền lợi cho người mua (khác với real estate agent, vốn đại diện cho người bán), hỗ trợ từ khâu tìm kiếm, thẩm định giá trị thực, đàm phán, cho đến tham gia đấu giá thay mặt khách hàng.

Đội ngũ Bất Động Sản Úc đồng hành cùng khách hàng xuyên suốt quy trình mua nhà tại Melbourne, từ việc phân tích khu vực, rà soát Section 32, cho đến thương lượng giá và giám sát settlement. Hơn nữa, nhờ am hiểu quy định riêng của từng hội đồng thành phố (council) và biến động thị trường theo khu vực, đội ngũ có thể giúp khách hàng tránh những sai lầm phổ biến mà người mua tự do thường gặp phải, chẳng hạn như trả giá quá cao trong lúc đấu giá hoặc bỏ sót điều khoản bất lợi trong hợp đồng.