Một quyết định vội vàng khi ký hợp đồng mua nhà tại Úc có thể khiến người mua mất trắng hàng tỷ đồng, thậm chí còn phải bồi thường thêm cho bên bán. Vụ kiện STM123 No. 16 Pty Ltd v Wang [2025] NSWSC 444, được Tòa án Tối cao New South Wales tuyên vào tháng 5 năm 2025, là minh chứng rõ ràng nhất cho nguyên tắc này. Vì vậy, đội ngũ Bất Động Sản Úc muốn phân tích chi tiết vụ việc để người mua, đặc biệt là những ai đang tìm hiểu quy trình đặt cọc mua nhà Úc, hiểu rằng khoản đặt cọc không phải là một cam kết có thể tùy ý hủy bỏ.
Ông Yejian Wang, người mua trong vụ án, đã đồng ý mua một căn hộ off-the-plan (bất động sản được bán trước khi hoàn thiện xây dựng) hạng sang tại Point Piper, một trong những khu vực ven biển đắt giá nhất Sydney, với giá 16,5 triệu đô la Úc. Tuy nhiên, ông không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đặt cọc đúng hạn, dẫn đến một chuỗi hậu quả pháp lý kéo dài gần hai năm. Kết quả cuối cùng: ông Wang bị tòa buộc phải trả hơn 2,4 triệu đô la Úc, bên cạnh khoản đặt cọc đã mất.
Vụ kiện đặt cọc mua nhà Úc trị giá 16,5 triệu đô la
Theo hợp đồng ký ngày 8 tháng 6 năm 2023 giữa bên bán STM123 No. 16 Pty Ltd và ông Wang, giá bán căn hộ là 16,5 triệu đô la Úc. Khoản đặt cọc tiêu chuẩn tại NSW là 10% giá trị hợp đồng, được chia thành hai lần thanh toán 825.000 đô la Úc mỗi lần: 5% khi ký hợp đồng (exchange) và 5% trước ngày hoàn tất giao dịch (settlement — thời điểm quyền sở hữu chính thức được chuyển giao cho người mua). Ngày settlement được ấn định là 18 tháng 7 năm 2023.
Ông Wang đã thanh toán đợt đầu đúng hạn nhưng không nộp đợt thanh toán đặt cọc thứ hai. Đặc biệt, đây chính là điểm khởi đầu cho toàn bộ tranh chấp pháp lý sau đó, bởi theo hợp đồng chuẩn của NSW, việc chậm thanh toán đặt cọc mua nhà được xem là vi phạm nghĩa vụ cơ bản của người mua, chứ không phải một sai sót có thể bỏ qua.
Diễn biến vụ án: người mua không hoàn thành nghĩa vụ
Bên bán phản ứng nhanh chóng. Ngày 19 tháng 7 năm 2023, họ gửi thông báo yêu cầu ông Wang thanh toán phần đặt cọc còn thiếu trước ngày 26 tháng 7, đồng thời phát hành notice to complete (thông báo buộc hoàn tất giao dịch) yêu cầu settlement trước ngày 7 tháng 8 năm 2023. Ông Wang không tuân thủ cả hai thông báo này. Vì vậy, đến ngày 8 tháng 8 năm 2023, bên bán chính thức chấm dứt (terminate) hợp đồng.
Sau khi chấm dứt hợp đồng, bên bán buộc phải tái rao bán căn hộ trong một thị trường bất động sản hạng sang đang suy yếu. Họ thuê lại đại lý Michael Pallier của Sydney Sotheby’s International Realty, triển khai chiến dịch tiếp thị kéo dài hơn một năm, với khoảng 93 lượt khách xem nhà nhưng chỉ có hai hợp đồng được phát hành. Cuối cùng, căn hộ được bán vào ngày 11 tháng 11 năm 2024 với giá 12,82 triệu đô la Úc — thấp hơn 3,68 triệu đô la Úc so với giá hợp đồng ban đầu.
Tòa án tính thiệt hại như thế nào khi hợp đồng đổ vỡ
Về nguyên tắc, thiệt hại do vi phạm hợp đồng thường được tính tại thời điểm vi phạm, tức tháng 8 năm 2023. Tuy nhiên, thẩm phán Pike đã áp dụng một ngoại lệ quan trọng đối với bất động sản hạng sang: loại tài sản này không có “thị trường sẵn có ngay lập tức” do lượng người mua hạn chế và thời gian bán lại thường kéo dài. Mặt khác, chuyên gia thẩm định giá của bên bán xác nhận giá trị thị trường vào tháng 8 năm 2023 là 13,5 triệu đô la Úc, nhưng thị trường tiếp tục giảm sau đó.
Bên cạnh đó, theo điều khoản 9 của hợp đồng chuẩn NSW, nếu việc bán lại xảy ra trong vòng 12 tháng sau khi chấm dứt hợp đồng, bên bán chỉ được đòi phần chênh lệch giá bán lại theo điều 9.3.1. Ngược lại, nếu bán lại sau 12 tháng — như trường hợp này, bán lại sau 15 tháng — điều khoản 9.3.2 cho phép bên bán đòi bồi thường thiệt hại chung theo nguyên tắc thông luật (common law). Do đó, tòa quyết định lấy giá bán lại thực tế vào tháng 11 năm 2024 làm cơ sở tính thiệt hại, thay vì giá trị thị trường tại thời điểm vi phạm.
Con số cuối cùng: hơn 2,4 triệu đô la Úc
Dựa trên giá bán lại thực tế, thẩm phán Pike đã tính toán thiệt hại của bên bán như sau:
- Chênh lệch giá bán lại (16,5 triệu – 12,82 triệu đô la Úc): 3,68 triệu đô la Úc
- Trừ khoản đặt cọc 10% mà bên bán đã giữ lại: 1,65 triệu đô la Úc
- Chi phí tái rao bán và tiếp thị: 300.701,46 đô la Úc
- Tổng thiệt hại: 2.330.701,36 đô la Úc
- Lãi suất trước ngày tuyên án (178 ngày): 94.833,14 đô la Úc
- Tổng số tiền ông Wang phải trả: 2.425.534,54 đô la Úc
Đáng chú ý, ông Wang không xuất hiện tại phiên tòa và cũng không tham gia bất kỳ bước tố tụng nào, dù đã được tống đạt hợp lệ. Điều này cho thấy việc bỏ mặc một vụ kiện dân sự không giúp người mua tránh được trách nhiệm; ngược lại, tòa vẫn có thể tuyên án vắng mặt và bên thắng kiện hoàn toàn có quyền thực thi bản án đó tại các tài sản khác của người vi phạm.
Bài học đặt cọc mua nhà Úc dành cho người mua
Từ vụ việc này, đội ngũ Bất Động Sản Úc rút ra một số bài học quan trọng mà bất kỳ ai đang có ý định mua nhà tại Úc cũng nên nắm rõ trước khi ký hợp đồng:
- Nghĩa vụ đặt cọc được thực thi rất nghiêm ngặt. Chậm thanh toán một ngày cũng có thể bị xem là vi phạm hợp đồng, cho phép bên bán chấm dứt giao dịch ngay lập tức.
- Chấm dứt hợp đồng không đồng nghĩa với hết trách nhiệm. Ngược lại, đây chính là lúc trách nhiệm tài chính thực sự của người mua bắt đầu, vì bên bán có quyền đòi bồi thường thiệt hại trên phần chênh lệch giá bán lại.
- Thị trường bất động sản hạng sang có đặc thù riêng. Tòa án có thể chấp nhận tính thiệt hại tại thời điểm bán lại thay vì thời điểm vi phạm, nếu chứng minh được thị trường không có người mua sẵn sàng ngay lập tức.
- Không nên cho rằng có thể tự do rút lui khi thị trường giảm. Nhiều người mua kỳ vọng giá sẽ tốt hơn nếu chờ đợi, nhưng việc phá vỡ hợp đồng trong lúc thị trường đi xuống thường khiến thiệt hại họ phải gánh còn lớn hơn.
- Bên bán cần chủ động giảm thiểu thiệt hại. Việc ghi lại đầy đủ quá trình tiếp thị, số lượt xem nhà và các điều chỉnh giá là yếu tố quan trọng giúp bên bán được tòa chấp thuận mức bồi thường hợp lý.
Quy định đặt cọc và cooling-off khi mua nhà tại Victoria
Mặc dù vụ kiện trên xảy ra tại New South Wales, các nguyên tắc cơ bản về đặt cọc và nghĩa vụ hoàn tất giao dịch cũng áp dụng tương tự tại Victoria. Theo Sale of Land Act 1962 (Vic), người mua nhà theo hình thức private sale (giao dịch riêng, không qua đấu giá) thường được hưởng cooling-off period (thời gian được phép đổi ý) là 3 ngày làm việc kể từ khi ký hợp đồng. Nếu hủy hợp đồng trong thời gian này, người mua chỉ mất khoản phạt bằng 0,2% giá mua hoặc 100 đô la Úc, tùy mức nào cao hơn.
Tuy nhiên, cooling-off period không áp dụng cho các giao dịch mua qua auction (đấu giá) hoặc hợp đồng ký trong vòng 3 ngày làm việc trước hoặc sau một cuộc đấu giá công khai. Sau khi hết thời gian này hoặc sau khi trúng đấu giá, người mua bị ràng buộc hoàn toàn bởi hợp đồng. Do đó, nếu không hoàn tất settlement đúng hạn, bên bán tại Victoria hoàn toàn có quyền áp dụng các biện pháp tương tự như vụ Wang: giữ lại đặt cọc, chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường phần chênh lệch nếu bán lại với giá thấp hơn. Xem chi tiết quy trình mua nhà tại Melbounre. Để tìm hiểu đầy đủ về quyền và nghĩa vụ khi mua nhà theo hình thức private sale, người mua có thể tham khảo hướng dẫn mua nhà theo hình thức private sale của Consumer Affairs Victoria.
Làm gì để tránh mất cọc khi mua nhà tại Úc
Trên thực tế, phần lớn các trường hợp mất cọc không xuất phát từ việc người mua cố ý vi phạm, mà từ sự thiếu chuẩn bị trước khi ký hợp đồng. Vì vậy, đội ngũ Bất Động Sản Úc khuyến nghị một số bước cụ thể sau đây:
- Hoàn tất pre-approval (thư chấp thuận vay có điều kiện) từ ngân hàng trước khi tham gia đấu giá hoặc ký hợp đồng, để tránh rủi ro tài chính không thể hoàn tất giao dịch.
- Nhờ conveyancer (chuyên viên chuyển nhượng bất động sản) hoặc luật sư rà soát kỹ hợp đồng, đặc biệt các điều khoản về ngày settlement, notice to complete và mức phạt khi vi phạm.
- Không đặt bút ký hoặc trả giá tại auction nếu chưa chắc chắn về khả năng thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng đúng hạn.
- Đối với bất động sản off-the-plan, cần lưu ý thời gian hoàn thiện dự án có thể kéo dài, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính và khả năng vay vốn tại thời điểm settlement.
- Chủ động liên hệ bên bán ngay khi gặp khó khăn tài chính, vì đàm phán gia hạn settlement thường ít tốn kém hơn nhiều so với việc để hợp đồng bị chấm dứt.
Vai trò của buyer’s agent trong việc bảo vệ người mua
Đây chính là lý do vì sao nhiều người mua, đặc biệt là nhà đầu tư mua bất động sản từ xa hoặc lần đầu tham gia thị trường Úc, lựa chọn làm việc cùng buyer’s agent (chuyên viên đại diện quyền lợi cho người mua) ngay từ giai đoạn đầu. Một buyer’s agent có kinh nghiệm sẽ đánh giá khả năng tài chính thực tế của khách hàng trước khi khuyến nghị tham gia đấu giá hoặc ký hợp đồng, đồng thời phối hợp với conveyancer để rà soát các điều khoản rủi ro trong hợp đồng.
Hơn nữa, buyer’s agent còn giúp khách hàng đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản, tránh tình trạng trả giá quá cao rồi gặp khó khăn khi cần vay thêm vốn cho settlement. Đặc biệt với các giao dịch giá trị lớn hoặc off-the-plan như trường hợp tại Point Piper, việc có một chuyên gia độc lập theo dõi tiến độ dự án và các điều khoản hợp đồng có thể giúp người mua tránh được những quyết định vội vàng dẫn đến hậu quả tài chính nghiêm trọng. Nhìn chung, vai trò của buyer’s agent theo giải thích của Domain cũng nhấn mạnh rằng người mua luôn cần một bên đại diện độc lập, không nhận hoa hồng từ bên bán, để đảm bảo lợi ích của mình được bảo vệ trong suốt quá trình giao dịch. Tìm hiểu dịch vụ buyer’s agent tại Melbourne của Bất Động Sản Úc.
Câu hỏi thường gặp về đặt cọc mua nhà Úc
Đặt cọc mua nhà tại Úc thường là bao nhiêu?
Mức đặt cọc phổ biến tại Úc là 10% giá trị hợp đồng, có thể thanh toán một lần hoặc chia thành nhiều đợt theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong vụ Wang, khoản đặt cọc 10% được chia thành hai lần thanh toán 5% mỗi lần.
Nếu mất cọc, người mua còn phải trả thêm gì không?
Có. Như vụ kiện đặt cọc mua nhà Úc nêu trên cho thấy, ngoài việc mất toàn bộ khoản đặt cọc, người mua còn có thể phải bồi thường phần chênh lệch giá nếu bên bán phải bán lại với giá thấp hơn, cùng với chi phí tái rao bán, lãi suất và án phí.
Cooling-off period có áp dụng cho mọi hợp đồng không?
Không. Cooling-off period thường không áp dụng cho các giao dịch mua qua đấu giá, hoặc hợp đồng ký trong vòng vài ngày làm việc trước và sau một cuộc đấu giá công khai. Ngoài ra, thời gian và mức phạt cooling-off cũng khác nhau giữa các tiểu bang tại Úc.
Làm sao để tránh rủi ro mất cọc khi mua nhà tại Úc?
Người mua nên hoàn tất pre-approval vay vốn trước khi ký hợp đồng, nhờ chuyên gia rà soát hợp đồng, và làm việc cùng một buyer’s agent để được tư vấn về khả năng tài chính thực tế cũng như các điều khoản rủi ro trước khi cam kết.
BUYER’S AGENT BẤT ĐỘNG SẢN ÚC
Liên hệ Lee Phuong tại batdongsan.net.au để được tư vấn miễn phí.
Lee Phuong | Licence 095210L
Hotline: +61 468 796 168
Email: lee@batdongsan.net.au
Join The Discussion